سقف اجاره بها شکسته شد - وبلاگ دیجی سافت

به گزارش وبلاگ دیجی سافت، دولت برای یاری به اقشار اجاره نشین از سال گذشته تسهیلات ودیعه مسکن در نظر گرفت که سال جاری نیز آن را مصوب کرد.

به گزارش وبلاگ دیجی سافت به نقل از ایسنا، در حالی که میزان مجاز اضافه اجاره بهای سالیانه در کلانشهرهای کشور بجز تهران از سوی ستاد ملی کرونا 20 درصد مشخص شد، اردیبهشت سال جاری نرخ رشد سالیانه اجاره در کل کشور 36 درصد بود.

سال گذشته ستاد ملی کرونا با توجه به اپیدمی ویروس کووید 19 در مصوبه ای سقف مجاز افزایش اجاره بها در تهران را 25 درصد، سایر کلانشهرها 20 درصد و دیگر شهرها 15 درصد گفت. روز گذشته 23 خردادماه 1400 نیز در هفتاد و دومین جلسه ستاد ملی کرونا حداکثر سقف افزایش نرخ اجاره که صاحبخانه باید افزایش دهند دقیقا به همین میزان مشخص شد.

رشد اجاره بها 16.3 درصد بالاتر از نرخ مصوب

با این حال آمار رسمی از عدم توفیق سیاستگذار در اجرای این مصوبه حکایت دارد. بانک مرکزی در گزارش اردیبهشت ماه 1400 آمار رشد اجاره بها نسبت به ماه مشابه سال قبل در تهران را 32.6 درصد و در دیگر مناطق شهری 36.3 درصد گفت.

گزارشهای میدانی نیز حاکی از آن است که در بعضی موارد، صاحبخانه ها در تهران بیش از 50 درصد نرخ اجاره را بالا بردند. آنالیز ها نشان می دهد معمولا مستاجران با این دیدگاه که ممکن است تذکر به مالکان درخصوص اجرای مصوبه دولت به ایجاد تنش بین آنها و موجر منجر گردد، با قیمت پیشنهادی صاحبخانه کنار می آیند.

قانون می گوید تا سه ماه پس از اعلام رسمی انتها کرونا هیچ مالکی بدون شروط اعلام شده که بر اساس آن می توان حکم تخلیه گرفت، نمی تواند برای صدور حکم اقدام کند. به طور مثال اگر مالک نرخ اجاره بها را در تهران 30 درصد افزایش داد، مستاجر می تواند نپذیرد و به شورای حل اختلاف شکایت کند. با توجه به مصوبه ستاد ملی کرونا شورای حل اختلاف به هیچ عنوان حق صدور حکم تخلیه برای مستاجر ندارد. نماینده شورای حل اختلاف در کمیته های مالی ستاد ملی کرونا حضور داشته و در جریان صدور حکم تخلیه برای مستاجران قرار گرفته اند. ضمن اینکه مستاجران مکلف هستند حقوق مالک را رعایت نمایند.

سه شرط فسخ قراردادهای اجاره

البته قانونگذار استثنائات سه گانه ای را درخصوص حکم تخلیه پیش بینی نموده است. چنانچه مالک به منظور تخریب واحد مسکونی و احداث ساختمان جدید، پروانه ساختمانی اخذ نموده باشد. چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، مابه التفاوت مال الاجاره رابه موجر پرداخت ننموده باشد. چنانچه به تشخیص مرجع صالح رسیدگی نماینده، احتیاج مالک (موجر) به دلیل ازدواج اولاد ذکور وی به ملک مسکونی مورد اجاره احراز گردد. بجز سه مورد مذکور، صاحبخانه حق اخراج مستاجر را ندارد.

فاصله 375 درصدی نرخ رشد قیمت مسکن با اجاره

به هر ترتیب آمارهای رسمی و گزارشهای غیررسمی نشان می دهد که سال گذشته مصوبه ستاد کرونا چندان جدی گرفته نشده است. شاید یکی از دلایل عدم توفیق مصوبه میزان مجاز افزایش اجاره بها فاصله ایجاد شده بین نرخ رشد اجاره با نرخ رشد قیمت مسکن باشد. آمارها نشان می دهد از اواخر سال 1396 که فرایند رشد لجام گسیخته قیمت مسکن تحت تاثیر بازارهای موازی شروع شد تا کنون قیمت مسکن در تهران 465 درصد رشد داشته؛ در حالی که میزان افزایش نرخ اجاره بها در همین بازه زمانی حدود 90 درصد بوده است.

دولت برای یاری به اقشار اجاره نشین از سال گذشته تسهیلات ودیعه مسکن در نظر گرفت که سال جاری نیز آن را مصوب کرد. بر این اساس به مستاجران در تهران 70 میلیون تومان، در دیگر کلانشهرها 40 میلیون تومان و در سایر شهرها 25 میلیون تومان وام اجاره با نرخ سود 13 درصد تعلق می گیرد. اما سال گذشته به دلیل ناهماهنگی بین پرتال وزارت راه و شهرسازی با کارتابل بانکها به قدری فرایند پرداخت این تسهیلات طولانی شد که در بسیاری موارد عملا کارآیی خود را از دست داد.

یک کارشناس: نرخ گذاری منجر به فرار سرمایه از بخش مسکن می گردد

مجید نیک نژاد ـ کارشناس بازار مسکن ـ نرخهای دستوری را منجر به فرار سرمایه ها از این بازار دانست و گفت: به دلیل تورم دائمی سالهای اخیر نه می توان پیش فروش کرد و نه پروژه ها را جلو برد. هر روز نرخ نهاده های ساختمانی تغییر می نماید و هیچ نوع تصوری از بازدهی سرمایه در بخش ساخت وساز وجود ندارد. قوانین ضد فراوری هم بر مسائل افزوده و این معجون تلخ، سازندگان را فراری داده است؛ به طوری که در حال حاضر فراوری مسکن به حدود یک سوم تقاضای مطلق کاهش یافته که از دلایل جهش قیمت مسکن بوده و دود آن نهایتا به چشم متقاضیان واقعی خرید و اجاره می رود.

نیک نژاد افزودز: حوزه ساخت و ساز را که با چالشهای متعدد روبرو نموده اند. حالا مدتی است که با مشخص سقف برای اجاره بها به جان بازار اجاره افتاده اند. بارها گفته ایم که در نرخ اجاره دخالت نکنید. وقتی با تورم 49 درصد، حداکثر اضافه نرخ اجاره را 25 درصد اعلام می کنید هیچ شیر پاک خورده ای حاضر نمی گردد خانه خود را اجاره بدهد. تازه 25 درصد مربوط به تهران است و در سایر شهرها حداکثر افزایش مجاز اجاره بها را 20 و 15 درصد مشخص نموده اند. با این دستورالعملها که شبیه دلار 4200 تومانی است مستاجر و مالک را به جان هم انداخته اند. طی سالهای اخیر با همین دست فرمان، تعداد خانوارهای مستاجر از 28 درصد به بالای 40 درصد رسیده است.